新东升、天煜置业拍地570次，背后有何玄机？

（淄博楼市情报特邀摄影师焦学军）

（就是这块地）

最终土地溢价率达到了近29%，成交地价约1016.34万/亩、共计113亩（对面的金地华著70亩），综合楼面价约8023.64元/㎡。

上一次土地竞争这么激烈也还是上次。

8月20日，金城荣基以6.6亿总价拿下了南京路以东、横一路以南、纵一路以西、盛湖路以北一宗纯住宅用地，远超起拍价4亿元。

用地编号为：[张店区2022（增量）-002号]，土地面积40215㎡（约60.32亩）。

本地块最终土地溢价率达到了56.11%，成交地价约1095万元/亩，综合楼面价约6572元/㎡。

同样多花了2.6亿拿地（一位淄博开发商老板，价值2.6亿的楼市看涨观点），但是楼面价贵了1500元/㎡，毕竟金城的地容积率要求≤2.5；新东升的地要求≤1.9；应该是17层和11层的区别。

昨天这条拿地的信息是朋友圈的狂欢，但是狂欢背后，我们能看到什么？

本土企业和外来企业的深度分化

没有传说中的x海也没有传说中的xx，该地块报名一共2家淄博本土房企，也是在小编看来，唯一有能力拿这块地的本土房企——新东升和天煜置业。

拍地之前小编了解到，天煜置业其实也是势在必得，因为不管是地块性质和公司特点，该地块都会被打造成高端住宅产品，综合考虑投入和成本等因素，天煜最终放弃了继续竞拍。

通过近5年的观察，只要拍到最后，一定是本土房企的主场，在近10年与外来房企的同台竞技中，本土房企或者倒下了，或者越走越高。

外来房企同样如此，高喊着各种口号进入淄博，但是很多默默走了，少数仍然坚守；不管是全国排名前几，都不妨碍倒下。

另一方面，本土房企拿地也并非盲目。淄博市场今年拿地的房企并不多，也有不少土地无人问津，但是核心地块的土地仍有价值，这就是为何金城地块被抢、这块地仍然被抢。

而且相对于1300万/亩的天煜九峯地块而言，放弃1000万+/亩的这块地，天煜置业也很慎重。

淄博“香菜”和“韭菜”的深度分化

根据楼面价测算，这块地的产品不会低于18000元/㎡，测算15000元/㎡的购房者显然想多了。

这块地的对面，金地华著地块，土地价909万/亩，17层的产品180㎡的户型均价就稳定在15000元/㎡左右。

天煜九峯8+1层的住宅产品价格一直稳定在23000元/㎡+，即使是16层的住宅产品价格也在18000元+/㎡。

但是淄博市场还有大量8000-9000元的住宅产品，甚至用6500元/㎡带精装的产品，事实证明：高价产品没有流速，低价产品也没有。

不过淄博房价的价格差，从原先的几千元到现在的上万元，这个差距未来可能还会走高。

新区正在成为新的新区

不是进了新区就是改善，新区的价格也从10000元/㎡——20000元/㎡不等，淄博新区已经成为改善的天花板和淄博房价的新标杆。

因为新区土地成本太高，所以并非花10000元+你就能有机会买到你希望意义的改善，你可能买到了离好学校更近的距离，离便利配套更近的距离，但是想要住得更好，显然要付出更多。

在新区土地成本7000元/㎡+的时代，10000元+/㎡的住宅，很多好东西还是无法落地。

有了足够的价格支撑后，品质才有望迎来新的爆发。

淄博地产可能进入了不坑富人时代

负责任地跟大部分购房者说一声，不管是金城的地还是新东升的地，虽然都多花了2.6亿，但是跟市场整体的涨跌都无关。

卖的都不是平民产品，所以价格的多少跟更多人都没有关系，跟大家手中囤积的二手房也没啥关系。

在过去，淄博地产并非不坑富人。

毕竟5年前换去新区花14000元+/㎡甚至更多钱改善的客群并非都买到他们心目中的好房子。

但是新东升和天煜成为淄博市场少有的卖新房和准现房的两家房企，不管买到谁，可能都是眼见为实的品质，再也不用担心被坑了。